Cláusula de reparaciones en el alquiler: ¿qué es y a quién corresponde pagar cada avería?
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Una de las principales dudas entre propietarios e inquilinos surge cuando algo se estropea en la vivienda alquilada y aparece la pregunta de quién debe asumir el coste.
Desde Fotocasa explicamos qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y cómo se regula la cláusula de reparaciones, cuál es su validez según la ley y cómo saber a qué parte le corresponde costear cada desperfecto.
¿Es legal que un contrato obligue al inquilino a pagar absolutamente todas las reparaciones de la vivienda?
¿Qué es exactamente una cláusula de reparaciones y cuál sería su validez legal?
La cláusula de reparaciones en un contrato de alquiler es el apartado que delimita las obligaciones del propietario y del inquilino respecto a la conservación, el mantenimiento y los arreglos de la propiedad.
Su validez legal dependería del tipo de contrato firmado:
- En alquileres de vivienda habitual: cualquier cláusula que establezca que el inquilino debe hacerse cargo de todos los gastos de conservación o reparaciones estructurales por el simple paso del tiempo sería ilegal y se tendría por no puesta. Aunque el contrato esté firmado por ambas partes, prevalecerían los derechos del arrendatario recogidos en el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- En alquileres de temporada: en esta modalidad sí prevalecería la autonomía de la voluntad de las partes según el artículo 30 de la LAU. Si el inquilino firmara asumir dichos gastos en un arrendamiento de temporada, el pacto reía legal y debería abonarlos.
¿Por qué es importante tener una cláusula de reparaciones en el contrato?
Contar con una cláusula de reparaciones redactada de forma clara y detallada sería esencial para garantizar la convivencia armónica y evitar litigios judiciales durante el alquiler. Este apartado permite dejar constancia previa de los procedimientos de notificación, los plazos de respuesta previstos y los criterios de actuación frente a los desperfectos de la vivienda.
Mantenimiento vs. reparaciones estructurales: ¿quién tendría que pagar las reparaciones en un contrato de alquiler?
Para diferenciar las responsabilidades de reparaciones en un alquiler de vivienda habitual, tenemos que fijarnos en la causa del deterioro:
Obligaciones del propietario a la hora de hacer una reparación en un alquiler: conservación y habitabilidad
El propietario estaría obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (artículo 21.1 LAU). Estos son algunos ejemplos de reparaciones que correrían a cargo del propietario de un piso de alquiler:
- Averías principales: tuberías, instalaciones eléctricas, problemas de fontanería, humedad estructural o fallos en el sistema de calefacción/caldera.
- Sustitución por antigüedad: reemplazo de electrodomésticos cuyo motor o mecanismo falla por el paso del tiempo o por obsolescencia.
| Límite: si el desperfecto se debe a un mal uso o negligencia imputable al inquilino (artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil), el inquilino debería pagar la reparación íntegra, sin importar si es pequeña o gran avería. |
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