Cuándo el casero deberá pagarle 1 año de alquiler al inquilino según la nueva ley

El Gobierno ha aprobado un nuevo paquete regulatorio en materia residencial mediante los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 con el fin de reforzar la estabilidad de los hogares y regular el mercado del alquiler en España. Mientras el Real Decreto-ley 29/2026 aborda límites de precios, alquileres de temporada y pisos turísticos, el Real Decreto-ley 28/2026 modifica de forma directa el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Su cambio más destacado convierte la continuidad del contrato en la regla general, obligando al casero a compensar económicamente al inquilino si decide no prorrogar el alquiler sin causa justificada. Desde Fotocasa analizamos este artículo por el que los caseros tendrían que compensar a los inquilinos con hasta un año de alquiler.

Cuándo el casero sí debería compensar al inquilino

De acuerdo con el Artículo único del Real Decreto-ley 28/2026, el cual modifica específicamente el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el casero tendría la obligación legal de indemnizar al inquilino cuando decide no renovar el contrato una vez terminado su plazo obligatorio y no concurre ninguna de las causas de excepción que contempla la normativa.

Las situaciones concretas en las que el casero sí debe pagar son:

• Fin del plazo mínimo obligatorio sin renovación: cumplidos los 5 años iniciales (o 7 años si el casero es una empresa), si el casero decide no renovar el alquiler por un nuevo periodo de 5 o 7 años, debe pagar la compensación (artículo 10.1 de la LAU).
• Vencimiento de prórrogas sucesivas: si el contrato ya ha superado el primer bloque de 5 o 7 años y se encuentra en periodos de prórroga sucesiva, la extinción por parte del casero al término del periodo de prórroga también conlleva el pago de la indemnización (artículo 10.1 de la LAU).
• Comunicación de no prórroga con preaviso legal: la ley exige ahora al casero avisar con un mínimo de 6 meses de antelación (frente a los 4 meses del régimen anterior) de la no renovación del contrato del alquiler. Aunque cumpla este plazo, si decide rescindir el contrato sin un motivo de exclusión legal, el pago al inquilino sigue siendo obligatorio (artículo 10.1 de la LAU).
• Venta del piso alquilado: si el casero vende el inmueble y el nuevo comprador asume el contrato de alquiler, dicho comprador hereda las mismas obligaciones. Por tanto, si decide no prorrogar el contrato al vencimiento, deberá abonar la compensación (artículo 10.2 de la LAU).
• Falso uso propio o familiar: si el casero comunica que necesita la casa para vivir en ella o para un familiar directo, pero transcurren 3 meses desde que el inquilino entrega las llaves sin que nadie de su familia la habite (salvo causa de fuerza mayor), el inquilino recupera el derecho a cobrar la compensación íntegra (artículo 10.2 de la LAU).

Cómo te afectan los nuevos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno

Cuándo el casero no debería compensar al inquilino

Existen circunstancias en las que la ley exime por completo al propietario de realizar cualquier desembolso económico. Estas excepciones se recogen expresamente en el artículo 10.2 (letras a a la e) y en el artículo 10.1 de la LAU tras la reforma del Real Decreto-ley 28/2026.

El casero no tendría que compensar al inquilino en estos supuestos:

• Necesidad acreditada de la vivienda para sí mismo o su familia: cuando el casero requiere la casa para destinarla a vivienda habitual propia, de sus padres, de sus hijos o de su cónyuge en caso de sentencia firme de separación o divorcio, siempre que se ajuste a los requisitos del artículo 9.3 de la LAU (artículo 10.2.a de la LAU).
• Falta de residencia continuada del inquilino: cuando el inquilino no haya habitado de forma efectiva el inmueble durante más de 6 meses dentro de los últimos 12 meses anteriores al aviso, salvo que la ausencia se deba a razones justificadas como trabajo, estudios, salud o cuidado de dependientes (artículo 10.2.b de la LAU).
• El inquilino tiene otra casa en el mismo municipio: si, en la fecha de la notificación, el inquilino dispone en la misma localidad de otra vivienda adecuada a sus necesidades, desocupada y de su propiedad o bajo su derecho de uso (artículo 10.2.c de la LAU).
• Firma de un nuevo contrato: si casero e inquilino alcanzan un acuerdo amistoso y firman un nuevo contrato de alquiler sobre la misma vivienda (artículo 10.2.d de la LAU).
• Rechazo de una oferta legal de renovación: cuando el casero propone formalmente al inquilino un nuevo contrato dentro de los límites de precio que marca la legislación y el inquilino lo rechaza, ya sea de forma expresa o por silencio (artículo 10.2.e de la LAU).
• Marcha voluntaria del inquilino: si es el inquilino quien decide marcharse y no continuar con el alquiler, comunicándolo con al menos 2 meses de antelación (artículo 10.1 de la LAU).
• No solicitar la prórroga del contrato de alquiler obligatoria por vulnerabilidad: si el inquilino cumple con los criterios de vulnerabilidad para solicitar una prórroga extraordinaria que el casero estaría obligado a aceptar y decide no pedirla, pierde el derecho a la indemnización (artículo 10.1, párrafo tercero, de la LAU).

Los datos que los caseros deberán incluir al anunciar pisos de alquiler según los nuevos decretos de vivienda

En qué consiste la compensación del casero al inquilino

La compensación consiste en una indemnización económica directa pensada para mitigar los gastos y el impacto que supone para una familia tener que buscar un nuevo hogar tras el vencimiento de su contrato.

De acuerdo con el artículo 10.1 de la LAU (modificado por el artículo único del Real Decreto-ley 28/2026), la cuantía equivale al importe mayor resultante de comparar dos cálculos:

1. Doce mensualidades de alquiler (el equivalente a un año entero).
2. Una mensualidad de alquiler por cada año de residencia que el inquilino haya vivido en la vivienda, con prorrateo proporcional de meses y días para los años incompletos.

Para fijar el importe del alquiler mensual sobre el que se calculan estas mensualidades, la ley aplica las siguientes pautas:

• Se utiliza como base el valor superior del rango individualizado asignado a la vivienda dentro del Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler.
• Si el piso no dispone de un valor oficial específico dentro de esta base de datos del Ministerio de Vivienda, el cálculo se realiza directamente sobre el alquiler mensual vigente que pagaba el inquilino en la fecha en que recibió la notificación de no renovación.

El abono debe realizarse de forma completa en el momento en que el inquilino desaloja el piso y entrega las llaves al casero (artículo 10.1 de la LAU).

Los propietarios de viviendas vacías podrían pagar 1.600 euros más de IBI con el aumento del 150% del decreto de vivienda

Ejemplo de compensación de una vivienda de 1.000 euros mensuales

Tomando como referencia un piso con un alquiler mensual vigente de 1.000 euros mensuales (o cuyo valor superior del rango estatal sea de 1.000 euros), las cantidades a abonar varían según los años que el inquilino haya permanecido en el inmueble, aplicando la regla de la cifra más alta fijada en el artículo 10.1 de la LAU:

En los contratos que finalizan tras cumplir el periodo estándar de 5 o 7 años, la compensación siempre sería de 12.000 euros, ya que las 12 mensualidades superan la antigüedad acumulada. En cambio, cuando el inquilino lleva más de 12 años viviendo de alquiler en la misma vivienda, la indemnización pasa a ser igual a su número total de años de estancia multiplicados por los 1.000 euros de alquiler mensual.

La nueva redacción del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) transforma la dinámica tradicional entre caseros e inquilinos en el mercado español. Al convertir la prórroga quinquenal o septenal en un proceso automático con coste de salida, propietarios y arrendatarios deben planificar el vencimiento de sus contratos con suficiente previsión legal y verificar las características del inmueble ante el Sistema Estatal de Referencia de Precios.

¿Todos los inquilinos podrán solicitar esta compensación?

No, no todos los inquilinos pueden optar automáticamente a esta compensación, ya que la ley establece ciertos condicionantes y exclusiones adicionales que dependen directamente de la situación o las acciones del propio arrendatario.

Incluso si el propietario decide cancelar el contrato sin justificar una causa de necesidad propia (es decir, aunque no apliquen las excepciones del artículo 10.2), el inquilino perdería el derecho a la indemnización en los siguientes casos:

• No solicitar una prórroga legal a la que se tenga derecho: no procederá la indemnización si el inquilino reúne los requisitos legales para obtener una prórroga del contrato de aceptación obligatoria para el arrendador (como las prórrogas por vulnerabilidad o por estar en una zona tensionada) y no la solicita.
• Si se solicita y se aplica dicha prórroga: en este caso, el derecho a cobrar la indemnización no se pierde, pero quedará diferido hasta que finalice esa prórroga extraordinaria. La compensación será exigible en ese momento, siempre que no concurra ninguna de las causas de exclusión del apartado 2.
• Comunicaciones anteriores a la publicación de la ley: según la disposición transitoria única, si el propietario comunicó válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato antes de la publicación de este real decreto-ley, dicha comunicación conservará su eficacia y no generará derecho a la indemnización. Esto aplica incluso si posteriormente el contrato se prorroga de forma extraordinaria.
• Contratos en tácita reconducción preexistentes: de manera similar, las comunicaciones dirigidas a poner fin a la tácita reconducción que se hayan efectuado válidamente antes de la publicación de este real decreto-ley tampoco darán lugar a la indemnización.

Por tanto, la ley exige que el inquilino ejerza sus derechos de protección (si los tiene) para no perder la compensación, y excluye a aquellos cuyos contratos ya habían sido cancelados formalmente antes de la publicación de la norma en el BOE.

Y si existen impagos en el alquiler, ¿se deberá pagar la compensación?

Si existen impagos de la renta o de los suministros, el inquilino pierde el derecho a exigir la compensación al propietario.

La normativa articula esta situación a través de varios principios y preceptos:

• Naturaleza de la indemnización (fin de contrato vs. resolución por incumplimiento): la compensación regulada en el artículo 10 de la LAU (modificado por el Real Decreto-ley 28/2026) está reservada exclusivamente a la decisión del arrendador de no prorrogar un contrato que ha llegado a su vencimiento ordinario (tras los 5 o 7 años mínimos) en una relación contractual cumplida. Si el inquilino incurre en impago, el propietario no acude a una «no prórroga» al vencimiento, sino a la resolución anticipada del contrato por incumplimiento (artículo 27 de la LAU) y al desahucio por falta de pago. En una extinción por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario no cabe ningún tipo de indemnización a su favor.
• Requisito de estar al corriente para solicitar prórrogas: para poder acogerse a medidas de estabilidad contractual que eviten la salida de la vivienda —como la prórroga extraordinaria de hasta dos años prevista en la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026—, la ley exige expresamente que el inquilino «se encuentre al corriente de pago del alquiler, y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores». Si hay impagos, no cumple los requisitos para acceder a esta prórroga legal de aceptación obligatoria.
• Compensaciones en caso de desahucio por impago: en los procedimientos judiciales de desahucio derivados de rentas impagadas, la regulación de protección a personas vulnerables (artículo 2 y artículo 5.Dos del Real Decreto-ley 29/2026, que modifica el artículo 22 de la LEC) prevé la suspensión del lanzamiento o la enervación extraordinaria por parte de la Administración pública competente. En estos casos, quien tiene derecho a percibir una compensación económica por las rentas impagadas es el propietario (asumida por la Administración), no el inquilino.

Guía para entender qué está pasando con la vivienda

Si son varios inquilinos en el contrato, ¿cuánto se pagaría de compensación?

El texto de la ley no detalla explícitamente el mecanismo interno de reparto cuando hay varios titulares, pero establece de forma clara que el cálculo de la indemnización se realiza tomando como base la vivienda arrendada y el contrato en su conjunto, y no a cada individuo por separado.

Al basarse los importes en el valor de la «vivienda arrendada» o en la «renta mensual vigente del contrato», la ley establece una compensación global y única por la cancelación de dicho arrendamiento. Por tanto, la indemnización no se multiplicaría íntegramente por cada inquilino, sino que corresponde una sola indemnización total por el piso que, a efectos prácticos y legales, pertenece a la «parte arrendataria» conformada por todos los titulares del contrato.

¿Se puede cancelar el contrato de alquiler y no pagar la compensación de un año al inquilino?

Sí, la ley contempla varios escenarios en los que el propietario puede finalizar o no renovar el contrato de alquiler sin tener que pagar la indemnización al inquilino. Estas excepciones legales se pueden agrupar en las siguientes situaciones:

1. Por necesidad de la vivienda: cuando el arrendador (siempre que sea persona física) necesite destinar la vivienda a residencia permanente para sí mismo, para sus familiares (hasta segundo grado de consanguinidad o adopción), o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.
2. Por desuso de la vivienda: cuando el arrendatario no haya habitado la vivienda durante más de seis meses en los doce meses anteriores a la notificación, a menos que exista una causa justificada (como razones de salud, trabajo o estudios) o sigan viviendo en ella familiares con derecho a hacerlo.
3. Por disponer de alternativa habitacional: cuando el inquilino, en la fecha de la notificación, disponga en el mismo municipio de otra vivienda apta para atender sus necesidades (de la que sea titular o tenga derecho de uso) y pueda ocuparla.
4. Por acuerdos sobre un nuevo contrato: si ambas partes deciden suscribir un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual. Asimismo, el propietario se libra de pagar la indemnización si le hace una oferta formal al inquilino para un nuevo contrato (garantizando un mínimo de 5 o 7 años y ajustándose a los límites legales de la renta) y el inquilino la rechaza expresa o tácitamente.
5. Por inacción del inquilino ante sus derechos: si el arrendatario reúne los requisitos para solicitar una prórroga legal obligatoria para el propietario y decide no pedirla.
6. Por impago o incumplimiento: si el inquilino deja de pagar, el arrendador no está extinguiendo el contrato por «no prórroga» al llegar su vencimiento, sino que está instando la finalización del contrato por incumplimiento mediante un proceso de desahucio, lo cual anula cualquier derecho a indemnización.
7. Por haber avisado antes de la nueva ley: si el propietario comunicó válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato con anterioridad a la publicación de este real decreto-ley, dicha notificación conserva su eficacia y no genera el derecho a cobrar esta indemnización.

Cómo pedir el préstamo sin intereses de hasta 50.000 € del Gobierno para comprar casa

Es muy importante destacar que, para poder acogerse a las causas relacionadas con la necesidad de la vivienda, el desuso, disponer de otra vivienda o el rechazo de un nuevo contrato, el propietario debe hacer constar la causa de forma expresa, detallada y por escrito en la propia notificación de preaviso. Si no lo hace así, no podrá librarse del pago de la indemnización.

Este contenido ha sido publicado en Fotocasa – https://www.fotocasa.es/es/