Nuevo límite a las actualizaciones del precio del alquiler: cómo te afecta

En los contratos de vivienda habitual es muy común que el precio del alquiler se pueda actualizar cada vez que el contrato cumple una anualidad para adaptarlos a la inflación. Normalmente, el índice que se ha utilizado para esta actualización era el IPC. Con la llegada de la Ley de Vivienda este índice se cambió al IRAV, un índice creado específicamente para la actualización de la vivienda. Y ahora con los Decretos de Vivienda aprobados en octubre de 2026 esta actualización anual del precio del alquiler queda limitada desde la aprobación de estos decretos y hasta finales de 2027 a un máximo del 2% siempre que se cumplan las condiciones. Desde Fotocasa analizamos el Real Decreto-ley 29/2026 y explicamos a quién afecta, cuándo se puede aplicar y cuáles son los máximos.

Cuánto se podrá subir el precio del alquiler con las actualizaciones según el nuevo decreto de vivienda

El nuevo decreto establece una regla extraordinaria para proteger a los inquilinos frente a las subidas anuales del precio del alquiler.

• No se puede actualizar el precio del alquiler si el alquiler que abonas actualmente es superior al límite máximo marcado por el índice de precios de referencia, el casero no podrá aplicar ninguna subida, es decir, la actualización será del 0%.
• Actualización de un máximo del 2% del precio del alquiler si tu mensualidad es inferior a ese índice, la subida será la que acuerden el casero y el inquilino, pero nunca podrá ser mayor al 2%.

Toda esta normativa viene detallada expresamente en la Disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026.

Los limites máximos de la subida del alquiler según el nuevo decreto ley

Además de la limitación del 0% o el 2% para las actualizaciones anuales de los contratos vigentes, hay topes muy claros para los contratos nuevos. Al firmar un nuevo contrato en una zona tensionada, el alquiler inicial no podrá ser superior al del contrato anterior, sumando solo la actualización legal correspondiente (2% o 0% según el índice máximo).

Comunidades con zonas tensionadas para alquiler según la nueva Ley Vivienda

Solo se permitiría una subida extra de un 10% como máximo en casos muy concretos, como si el casero ha hecho importantes obras de rehabilitación, si ha mejorado la eficiencia energética en los últimos dos años, o si el contrato se firma por 10 años o más. Estas medidas se indican en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por este decreto.

¿Hay diferencia si el casero es persona o gran tenedor para la actualización del precio del alquiler?

El límite para actualizar el alquiler cada año en un contrato vigente (el tope del 2% o del 0%) se aplica a todos los caseros por igual, sean quienes sean.

Sin embargo, a la hora de firmar un contrato nuevo, la ley hace distinciones importantes. Un «gran tenedor» es aquel casero que tiene más de 10 inmuebles o más de 1.500 metros cuadrados, o bien 5 inmuebles si están ubicados en una zona tensionada. Si tu casero es un gran tenedor y el piso está en una zona tensionada, el nuevo pago mensual jamás podrá superar el límite marcado por el índice de precios de referencia. Esto se regula en el artículo 17.7 de la LAU y el artículo 3.k de la Ley por el derecho a la vivienda.

¿Hay diferencia en el límite de la actualización del alquiler si la zona es tensionada o no?

No. El límite es exactamente el mismo independientemente de si la vivienda está en una zona tensionada o en una zona no tensionada. La normativa no hace ninguna distinción sobre la ubicación del piso para aplicar esta medida extraordinaria a las actualizaciones de los contratos vigentes. La regla para saber si te corresponde un 0% o un máximo de un 2% depende única y exclusivamente del precio que estés pagando actualmente:

• Si tu alquiler actual es superior al límite máximo que marca el sistema de índices de precios de referencia, el casero no te podrá aplicar ninguna subida (el límite es el 0%).
• Si tu mensualidad no supera ese índice, tú y tu casero podéis negociar, pero la subida nunca podrá ser superior al 2%.

Esta norma se aplica a todos los contratos de alquiler de vivienda habitual que tengan que actualizarse entre la entrada en vigor del nuevo decreto ley y el 31 de diciembre de 2027, estén donde estén.

Cómo saber el precio máximo de mi piso y si aplica la actualización del 0% la actualización del precio del alquiler según el decreto ley

Para saber si tu casero tiene que congelar el pago mensual (aplicando la subida del 0%), debes comprobar si lo que pagas es superior al límite máximo marcado por el sistema de índices de precios de referencia. Este sistema calcula el valor del piso fijándose en sus condiciones, sus características y el edificio donde se encuentra.

Puedes calcular el precio máximo del alquiler de tu vivienda a través de Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda del Ministerio de Vivienda.

Índice de referencia del precio del alquiler del Gobierno: cómo funciona

Diferencia si el alquiler es temporal, por habitaciones o vivienda habitual para la actualización del precio del alquiler según el decreto ley

Si vives en el piso como vivienda habitual, te protege la limitación extraordinaria del 0% o 2% para la actualización de cada año.

Si es un alquiler temporal y el casero hace varios contratos seguidos sobre la misma vivienda, el alquiler de los nuevos contratos temporales no podrá suponer una subida mayor al porcentaje que marque el Índice de Referencia para la Actualización Anual (IRAV). Además, si el alquiler es por habitaciones, la nueva ley prohíbe que la suma de los pagos mensuales de todas las habitaciones supere el precio máximo que tendría el contrato de todo el piso completo. Estas reglas están especificadas en los artículos 17.8 y 17.9 de la LAU.

¿A que contratos afecta la actualización del alquiler del nuevo decreto de vivienda?

La limitación extraordinaria en la actualización del alquiler afecta a los contratos de vivienda habitual que se encuentran sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Específicamente, se aplica a todos aquellos contratos que cumplan un año más de vigencia (que es el momento en el que toca revisar el precio) dentro del periodo de tiempo en que esta normativa extraordinaria se encuentre activa. Esta obligación viene ordenada explícitamente en la Disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026.

¿Durante cuánto tiempo se aplica el limite de la actualización del alquiler?

La regla que frena las actualizaciones del pago mensual obligando al 0% (si se supera el índice) o al 2% (como máximo a pactar) es una medida extraordinaria y temporal. Según marca la ley, se aplicará a todas las actualizaciones anuales que ocurran dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este nuevo decreto y el 31 de diciembre de 2027. Esto se especifica directamente en la Disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026.

En resumen: cómo te afecta el nuevo límite de la actualización del precio del alquiler

El precio del alquiler podrá actualizarse hasta un máximo del 2% siempre y cuando:

• Sea un alquiler de vivienda habitual
• El precio del alquiler es menor al precio máximo del alquiler indicado en el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda
• Sin importar si el casero es gran tenedor o no
• Sin importar si la vivienda está en una zona tensionada o no
• La actualización se hace hasta diciembre de 2027
• Hay una cláusula en tu contrato que indica que el precio del alquiler se puede subir anualmente

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